تعد العقارات هي أحد القطاعات الحيوية في دولة الإمارات العربية المتحدة ، و ذلك بسبب الدور الكبير الذي تقوم به في رفعة الاقتصاد الوطني و تحسن العلاقات الاجتماعية ، فأن كمواطن أو مستثمر لا تستطيع ممارسة كل الأنشطة التي تريدها إن لم يكن العقار عنصراً أساسياً و لهذا فإن دولة الإمارات العربية المتحدة قامت بتكثيف الجهود لتنظيم العمل العقاري فيها ،و تحديد ملكية العقار في الإمارات، و في حالة نشوء أي خلافات عقارية فإن مكاتب المحاماة المختصة بالعقارات و كل ما يتعلق بها هي المكان الأنسب الذي تذهب إليه لتحل أي مشكلة عقارية قد تنشأ عند عملك .
ما هو العقار في الإمارات:
أعتقد أنه من الأفضل أن تعلم أن العقار يقصد به كل شيء ثابت في محله وليس بالاستطاعة نقله دون أن يتلف مثال على ذلك الأراض أو الأشجار أو المباني التي تكون متصلة بالأرض اتصال ثابت.
و يوجد أنواع للعقارات كأرض سكنية أو تجارية أو استثمارية أو زراعية أو قد تكون نفطية و هناك نوع يكون بناء كعمارة أو شركه أو برج أو منزل أو بيت أو قصر أو فيلة أو محل تجاري وكل نوع له ملكية تسمى ملكية العقار في الإمارات و لتسجيل العقار أو ما نسميه التسجيل العقاري فإن صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة و رئيس مجلس الوزراء بالصفة الموصوف بها حاكماً لإمارة دبي القانون برقم 7 لسنة 2006م ,
والمتخصص بالتسجيل العقاري في الإمارة و هذا النص للقانون العقاري يعطي الحق فيه للتملك و الحصول على ملكية العقار في دولة الإمارات لكل مواطني الإمارات العربية المتحدة و بالإضافة إلى مواطني مجلس التعاون الخليجي و أي شركة ذات ملكية خليجية كاملة و شركات المساهمة العامة أيضاً ، و أعطي للحكام اعتماد مناطق مخصصة للاستثمار فيها يتم السماح بملكية العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة لغير مواطني مجلس التعاون الخليجي دون أي قيد زمني
و أما الحقوق للإيجار فهي مدة لا تتجاوز التسعة و التسعون عاماً، و فصل هذا القانون نظام التمليك و كيفية تطبيقه و شمل كل دوائر الأراضي و الأملاك في دبي بالذات كونها منطقة حرة و أكبر مناطق الاستثمار في دولة الإمارات العربية المتحدة
ملكية العقار في الإمارات العربية المتحدة بدبي:
لقد تم تأسيس دائرة الأراضي و الأملاك في دبي في عام 1960م و هي دائرة متخصصة في ملكية العقار في الإمارات العربية المتحدة بدبي و عملت هذه الدائرة على تأسيس أهم و أشهر القطاعات العقارية سواء على الصعيد الإقليمي أو العالمي و بذات الوقت عملت هذه الدائرة على تطوير التشريعات اللازمة و الهدف الكبير لهذه الدائرة هو تحقيق الريادة في سوق العقارات العالمية و خصصت لذلك القطاعات التالية:
الخدمات العقارية و تسجيلها
إدارة الاستثمارات العقارية و تشجيعها.
و تقوم هذه الدائرة بدعم مؤسسي ضخم من خلال التنظيم العقاري و مركز فض المنازعات الخاصة بالإيجارات و معهد دبي العقاري ، و أيضاً لابد من معرفة أن دائرة الأراضي و الأملاك تهتم بخدمات التسجيل العقاري من خلال نظام التسجيل العقاريٍ و الذي يقوم بتوحيد جميع الأنظمة و يعمل على تكامل خدماتها في إطار منظومة واحدة ،
و أعدت لذلك أنظمة تقنية حديثة متوافقة مع نظام الطابو و المتوافق مع المعايير العالمية و يقوم هذا النظام بالتوثيق و حفظ أي حقوق عقارية ، و في هذا النظام أنظمة فرعية كالتسجيل و التسجيل المبدئي و أيضاً حساب الضمان و يثبت الحقوق الشخصية لكل ملكية عقار في الإمارات العربية المتحدة.
و تقوم هذه الدائرة بتشجيع و إدارة الاستثمار العقاري حيث بإمكاننا اعتبارها ذراع الاستثمار لدائرة الأراضي و الأملاك بالإمارات العربية المتحدة ، و يقوم بدعم الشركات الاستثمارية العقارية سواء كانت وطنية أو أجنبية و ذلك يتم من خلال تشجيع الاستثمار المباشر و الاستثمار طويل الأمد
و نأتي للركن التنظيمي لدائرة الأراضي و الأملاك بالإمارات العربية المتحدة ألا و هي التنظيم العقاري ، بحيث تم وضع أطر تشريعية تعمل على تنظيم العلاقة بين الأطراف المتعاقدة و أيضاً عملية التبادل العقاري ، و هي تقوم بمراقبة المشروعات سواء مالياً أو فنياً لحماية المصالح الخاصة بالمستثمرين .
أما من ناحية الركن القانوني أو بالأصح الذراع القانونية لهذه الدائرة دائرة الأراضي و الأملاك بالإمارات العربية المتحدة فيعتبر مركز فض المنازعات العقارية هو هذا الركن و الذراع لهذه الدائرة و تعتبر متخصصة في النظر في المنازعات و تعمل على تطوير إجراءات النظر في النوع الخاص بالمنازعات بواسطة آلية سريعة و سهلة،
و كل هذا من أجل الاستقرار الاجتماعي و الاقتصادي لكافة المتخصصين بقطاع العقارات و كل ما يتخصص بها و هذه المنظومة سريعة النظر و الفصل في النزاعات و لا يستغرق الحكم فيها سوى ستين دقيقة أي ساعة واحدة بينما كان في الماضي أيام عديدة لفض النزاع.
الإجراءات في صياغة عقود ملكية العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة :
إن دائرة الأراضي و الأملاك في دبي على إطلاق ما يتعلق بالعقود العقارية التي تعمل على توضيح العلاقة بين البائع و المشتري و بذات الوقت بين الوسيط وكل شخص من أطراف العلاقة لملكية العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة و ذلك لحماية حقوق الأطراف المشتركة بالصفقة العقارية و يعمل على تسهيل و السير بصورة سريعة في عمليات البيع و الشراء في السوق العقاري، بالإضافة إلى أنه يسهل إتمام إجراءات التسجيل العقاري بسرعة ،
فهو يعمل على إعداد العقود الموحدة و التي تعمل على تنظيم العلاقة بين البائع و المشتري و الوسيط و تعود بالنفع المناسب لهم جميعاً، و يقوم بالتخلص من جزء من المشاكل التي قد تظهر بسبب عدم وضوح بعض الإجراءات و تجد أن العقود المعتمدة قد تم توفيرها بالموقع الخاص بها و تعمل على توفير ثلاث نماذج للمتعاملين معها و هي :
العقد الموحد و هو العق الذي يكون بين البائع و المشتري
العقد بين البائع و الوسيط
العقد بين المشتري و الوسيط
و يستطيع أياً كان تنزل العقود من الموقع الخاص بها لتتم تعبئتها بالبيانات المحددة لكل صفقة قبل أن يتم التوقيع عليها من قبل أي طرف من الأطراف المعنية بالصفقة و لا تتم ملكية العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة إلا عند تسجيل و توثيق العقود في دائرة الأراضي و الأملاك في إمارات دولة الإمارات العربية المتحدة و للعلم فإن هذه الإجراءات لفتت أنتباه المستثمرين العالميين المتخصصين في العقارات و أنظارهم إلى دبي بشكل خاص و الإمارات بشكل عام
و تحتل دبي بالأخص المركز الأول عالمياً في فض النزاعات الخاصة بالإيجارات لكونها مرجعاً قضائياً عالمياً و كل هذا في دائرة الأراضي و الأملاك المتخصصة بملكية العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة .
الدعوى العقارية في ملكية العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة :
قبل أن تفكر أو تقرر رفع دعوى عقارية ضد أي أحد من المطورين في دبي يجب عليك قبل ذلك أن تستفسر عن حالة المشروع عند دائرة الأراضي و ا لأملاك والمتخصصة في دبي و من ثم يجب الاتصال بمطور المشروع و من ثم المقابلة مع المندوب للموقع نفسه و بذاته حتى يتم الحصول على مراجعة لواقع المشروع و ما الوقت الذي قدر لإتمامه ، و يكون قد قام بدفع كل المبالغ الواجب دفعها للمطور حتى تاريخ الرفع للدعوى
و إذا قرر تماماً بعدها أن يرفع أي أحد من المستثمرين الدعوى العقارية لدى محاكم دبي فهناك ثلاث محاكم يحتمل أن تمر الدعوى العقارية من خلالها و هي كما هو متعارف في دولة الإمارات العربية المتحدة المحكمة الابتدائية و محاكم الاستئناف و محكمة النقض و في شأن محكمة النقض فهناك تخصص فهي تعتبر أعلى مؤسسة قضائية و أي حكم صادر عنها فهو حكم نهائي غير قابل للنقص و لا يمكن لأياً كان أن يستأنف ضدها أو نقض حكمها
إقرأ ايضاً : قانون الوصية وحصر الإرث في الإمارات
أهمية المحامون العقاريين في دولة الإمارات العربية المتحدة :
إن المحامين العقاريين الذي من تخصصهم الأمور المتعلقة بالممتلكات يطبقون مهاراتهم القانونية بشكل ممتاز في المعاملات اليومية وصولاً إلى النزاعات و المحاميين العقاريين مجهزون بحيث يعملون على إعداد و مراجعة الوثائق المتعلقة بالعقارات مثال على ذلك اتفاقيات الشراء ، و الرهن العقاري و أيضاً وثائق الملكية و مستنداتها و تجد أنه من الغالب أن يتعامل المحامون العقاريين مع الدوائر المخصصة في عمليات نقل الملكية و يقصد بهذا أن يشتري فرد أو شركة أو كيان أي قطعة من القطع العقارية من شخص أخر أو كيان آخر.
و في كثير من الأحيان المحاميين العقاريين يقدمون التوجيه القانونية لملكية العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة سواء كان لأفراد أو كيان أكان شراء أو بيع العقار ، و هذا كله ليضمن أن النقل قانوني و ملزم و يكون لصالح العميل الذي طالب بأن يمثله في عملية شراء العقار .في حال حصل نزاع عقاري كتسلسل ملكية العقار أو ظهرت مشاكل بخصوص عدو وضوح الكتابة في الاتفاق أو أي مسألة أخرى متعلقة بالعقود ،
فالمحامي العقاري يعمل على حل الإشكاليات الظاهرة لكن ودياً بداية و قد يعمل المحامي على أي من الجانبيين و يعمل على تقديم تمثيل قانوني للأطراف في المحكمة لمحاميي العقارات و يتم فيها الحصول على الحقائق من كل أطراف النزاع و يحاول المحامي أن يصل إلى قرار يكون فيه ضمان لرضا كل الأطراف و قد يؤدي هذا إلى توظيف مهندس مساحة حتى يقوم بإعادة ترسيم الحدود المتنازع عليها كمثال لذلك .
و نجد أن الشركات دائماً توظف محامي عقارات لملكية العقار في الإمارات فالمحامي مهم جداً سواء لهم أو للأفراد و يمكن القول أن المحامي يوقف أو يعمل على توقيف اجراءات الرهن أو الحجز التحفظي و يعمل على الدفاع عن موظفه في حالة وقوع أي خطأ في أي صفقه عقارية ,
و يعمل على تمثيل الفرد كانه مستأجر أو كمالك للعقار إذا ما حصل تلف للممتلكات و أيضاً في عمليات البناء أو مشاريع استخدام الأراضي أو حتى عند شراء منزل ، كل هذا بسبب قدرة المحامي العقاري على التفاوض على العقد و قدرته على حماية حقوق الفرد أو الكيان كصاحب ملكية
قد تقول ليس مهم محامي العقارات المتخصص لكن فكر بالفوائد الذي ستحصل عليها من الاستعانة بمحام لمراجعة العقود أو أي مستندات أخرى ليتم التأكد من أن حقوقك كاملة ومحمية .
الخدمات المقدمة من محامي العقارات في ملكية العقار في الإمارات:
يشرح و يوضح كل الشروط القانونية لعقد الشراء أو البيع و أيضاً عن كيفية التسليم و التوقيت و التاريخ الذي حصل فيه التنازع عن ملكية العقار.
يقوم بتوضيح العيوب التي قد تظهر أو ظهرت و يوصي حينها بأن يتم اتخاذ خطوات لعلاجها .
يعمل على تقييم العهود و الامتيازات أو التسهيلات أو حتى الالتزامات الأخرى التي تكون مسجلة في العقار.
يعمل على إعداد كل المستندات الضرورية لمنزلك أو عقارك.
يعمل على شرح شروط الرهن و يعمل على التفاوض مع المقرض ليقوم بتغييرها حسب ما يقتضي الأمر و الضرورة.
يقوم بمراجعة الأوراق التي تم الاتفاق عليها للتوقيع عليها
يقوم بمساعدتك و حمايتك كمشتري و يعمل على التأكد من حصولك على اتفاقية العقار لا جزائيات مبالغ فيها و يقوم بحمايتك من فرض الحقوق المسماة العينية و الحقوق المسماة بالارتفاق
و عادة ما يتقاضى محامو العقارات مقابل الخدمات التي يقدمونها بمعدل الساعة الواحدة أو على حسب الجلسة القضائية أو على القضية ككل و تكون بفرض رسوم محددة و ثابتة مقابل الخدمة المعينة مثال على ذلك المساعدة في إجراءات نقل الملكية .
يعتبر احتيال في حال تعدد العقود و يمكن بسرعة و سهولة رفع دعوة قضائية في حال تم الحصول على عقدين من نفس الشخص المالك و حصل المبيع لأسمين مختلفين.
ختاماً يحق لك مواطن من مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو أي مواطن من مواطني مجلس التعاون الخليجي أن يكون لها عقار و ملكية العقار في دولة الإمارات تتيح له ذلك و لا يكون ذلك وفق شروط الهوية و الجنسية و الموافقة و المخطط و كل ما تبعه من إجراءات لنقل ملكية من شخص لأخر أو شراء من مناطق التملك الحر أو المناطق الاستثمارية و يجب أن يحضر كل الأطراف المعنية بالتملك لملكية العقار في الإمارات عند التوثيق
و عند التسجيل و الاستلام إذا كان جاهزاً أي شراء مباشر أما إذا كان شراء من المخطط فيكون له كل الضمانات سواء كان الدفع فوراً أو بالتقسيط أو بالرهن و ما إلى ذلك أما إذا كان التملك لمستثمر خارجي فله شروط حددت و معروفة و لا يتم التملك إلا للمناطق المحددة للتملك الحر في القانون الإماراتي و هذه أفضل الميزات في ملكية العقارات بحيث عملت على تشجيه الاستثمار في دولة الإمارات العربية المتحدة ،
وختاماً نجد أن ملكية العقار في الإمارات ليست معقدة و لكنها يسيرة و مسهلة بفضل دائرة الأراضي الذي أنشأتها الدولة لتسهيل ملكية العقار و إن كنت شخص تجهل القوانين كاملة أو شخص يريد أن يكون ضامناً لحقوقه في ملكية عقاره في الإمارات فأنصحك بمحامي عقارات متخصص حتى تضمن حقوقك و لا تقع في أي إخطاء عقارية و حتى تكون التكاليف و الرسوم المدفوعة مناسبة لك و في حال كنت تملكت العقار برهن أو قرض فإن المحامي باستطاعته تبسيط الأمور و تسهيل عملية الشراء و البيع و تقليل الوقت و الأتعاب الذي تتعرض لها.