دليلك لمعرفة قانون حق الملكية في الإمارات

يعتبر حق الملكية من الأمور الشائعة التي قد يتساءل عنها الكثير من الناس. ولهذا سنخصص هذا المقال للحديث عن قانون الملكية في الإمارات وفق ما نص عليه القانون الإماراتي. وبطبيعة الحال سوف نتطرق إلى أشهر أنواع الملكية في الإمارات؛ مثل ملكية الأسرة، أو ملكية العقارات، وغيرها من الأنواع.

Table of Contents

Toggle

أولاً: أنواع الملكية الشائعة

1- ملكية الأسرة

نص قانون الملكية في الإمارات على أنه لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل أو المصلحة أن يتفقوا كتابة على إنشاء ملكية الأسرة. وتتكون هذه الملكية إما من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها أو بعضها ملكاً للأسرة، وإما من أي مال آخر معلوم لهم اتفقوا على إدخاله في هذه الملكية.

وأشار القانون إلى أنه يجوز الاتفاق على إنشاء ملكية الأسرة لمدة لا تزيد على خمس عشرة سنة. على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة الإذن في إخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتفق عليه إذا وجد مبرر قوي لذلك. أما إذا لم يكن للملكية المذكورة أجل محدد؛ كان لكل شريك أن يخرج نصيبه منها بعد ستة أشهر من يوم إعلان الشركاء برغبته في إخراج نصيبه.

وليس للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة ولا يجوز لأي شريك أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعاً. أما إذا تملك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء برضائه أو أجبر عليه فلا يكون شريكاً في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء باقي الشركاء.

وأشار القانون إلى أنه لأصحاب أغلبية الحصص في ملكية الأسرة أن يعينوا من بينهم واحداً أو أكثر لإدارة المال المشترك. وللمدير أن يدخل على ملكية الأسرة من التغيير في الغرض الذي أعد له المال المشترك ما يحسن به طرق الانتفاع بهذا المال ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.

على أنه يجوز عزل المدير بالطريقة التي عين بها كما يجوز للقاضي عزله بناء على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوي يبرر هذا العزل

2- ملكية الطبقات والشقق

بعد أن تعرفنا على ملكية الأسرة وفق ما نص عليه قانون الملكية في الإمارات؛ ننتقل في هذا القسم للحديث عن ملكية الطبقات والشقق وعن الحقوق المترتبة عليها، وهو ما يمكننا اختصاره فيما يلي:

إذا تعدد ملاك طبقات البناية أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع أو أي جزء آخر تسجل بهذا الوصف أو تقتضي طبيعة البناء أن يكون مشتركاً فيه وتشمل بوجه خاص ما يأتي:
الأساسات والجدران الرئيسة.
الجدران الفاصلة المشتركة والجدران المعدة للمداخل ولحمل السقف.
مجاري التهوية للمنافع.
ركائز السقوف والقناطر والمداخل والأفنية والأسطح والسلالم وأقفاصها والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات والمصاعد وغرف البوابين.
أجهزة التدفئة والتبريد وسائر أنواع الأنابيب والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الإنارة والمياه وملحقاتها وكل ما يكون تابعاً للبناء إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة.

الأجزاء المشتركة من المبنى والمنصوص عليها في المادة السابقة لا تقبل القسمة، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة نصيبه في الدار وليس لأي مالك أن يتصرف في أي من نصيبه مستقلاً عن الآخر.
الحوائط المشتركة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين إذا لم تكن في عداد الأجزاء المشتركة.
لكل مالك أن ينتفع بالأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم.

وأضاف القانون أنه ينبغي على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها، ويكون نصيبه في التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في العقار ما لم ينص في نظام إدارة البناء على غير ذلك.

وكل مالك يتسبب في زيادة نفقات البناء يكون مسئولاً عنها. ولا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك في التكاليف.

كما لا يجوز لأي مالك إحداث تعديل في الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء؛ إلا إذا كان التعديل الذي يقوم به من شأنه أن يعود بالنفع على تلك الأجزاء ودون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين.

وعلى صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو. وفي حال امتنع عن القيام بهذه الترميمات؛ فللقاضي بناء على طلب المتضرر أن يأمر بإجراء الترميمات اللازمة، وللمتضرر الرجوع على صاحب السفل بما يصيبه من النفقات.

ماذا يحدث إذا انهدم البناء؟

نص قانون الملكية في الإمارات على أنه إذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله كما في السابق؛ فإذا امتنع وعمره صاحب العلو بإذنه أو إذن القاضي فله الرجوع بحصة صاحب السفل مما أنفق.

وإذا امتنع صاحب السفل وعمره صاحب العلو بدون إذن القاضي أو إذن صاحب السفل فله أن يرجع على صاحب السفل بنصيبه من قيمة البناء وقت التعمير.

وأما إذا عمر صاحب العلو السفل بدون مراجعة صاحب السفل وثبوت امتناعه فيعتبر صاحب العلو متبرعاً وليس له الرجوع بشيء. ويجوز لصاحب العلو في الحالتين الأوليين أن يمنع صاحب السفل من التصرف والانتفاع حتى يوفيه حقه، ويجوز له أيضاً أن يؤجره بإذن القاضي ويستخلص حقه من أجرته.

كما لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع البناء بحيث يضر بصاحب السفل.

اتحاد ملاك الطبقات والشقق

أشار قانون الملكية في الإمارات إلى أنه حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحاداً فيما بينهم لإدارته وضمان حسن الانتفاع به. ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو شراءها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائه. ويخـضع الاتحاد في تألـيفه ونظامه وإدارته وصلاحيـته وما يتعلق به لأحكام القوانين الخاصة بذلك.

ثانياً: نطاق الملكية ووسائل حمايتها

ما هي نطاق الملكية في القانون الإماراتي؟ إليك الجواب

بعد أن تعرفنا على بعض أنواع الملكية وفق ما نص عليه القانون في الإمارات؛ سوف ننتقل في هذا الجزء للحديث عن نطاق الملكية ووسائل حمايتها المختلفة. حيث نص القانون على أن:

حق الملكية هو سلطة المالك في أن يتصرف في ملكه تصرفاً مطلقاً عيناً ومنفعة واستغلالاً.
ولمالك الشيء وحده أن ينتفع بالعين المملوكة وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة شرعاً.
مالك الشيء يملك ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير.
وكل من ملك أرضاً ملك ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً وعمقاً إلا إذا نص القانون أو قضى الاتفاق بغير ذلك.
لا ينزع ملك أحد بلا سبب شرعي.
ويكون نزع الملكية للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل وطبقاً لأحكام القانون

تقييد حقوق المتصرف إليه

ليس للمالك أن يشترط في تصرفه عقداً كان أو وصية شروطاً تقيد حقوق المتصرف إليه؛ إلا إذا كانت هذه الشروط مشروعة وقصد بها حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو الغير لمدة محدودة.

ما هي قيود الجوار؟

أشار قانون الملكية في الإمارات إلى مجموعة من القيود والآليات التي يتم بها احترام الجوار وتنظيم العلاقات المترتبة عليه. ومن هذه الآليات نذكر ما يلي:

حجب الضوء عن الجار يعد ضرراً فاحشاً فلا يسوغ لأحد أن يحدث بناء يسد به نوافذ بيت جاره سداً يمنع الضوء عنه وإلا جاز للجار أن يطلب رفع البناء دفعاً للضرر.
إذا كان لأحد ملك يتصرف فيه تصرفاً مشروعاً فأحدث غيره بجواره بناء تضرر من الوضع القديم فليس للمحدث أن يدعي التضرر من ذلك وعليه أن يدفع الضرر عن نفسه.
لمالك الهواء أو منفعته الذي امتدت فيه أغصان شجرة غيره مطالبته بإزالة ما امتد إلى هوائه ولو لم يترتب على ذلك ضرر له، فإن أبى ضمن ما تلف بسببه وله بلا حاجة إلى حكم القضاء إزالة ما امتد إلى ملكه ولو بالقطع إذا لم يمكن إزالة الضرر إلا به ولا شيء عليه. ويسري هذا الحكم على عروق الشجرة التي امتدت في أرض الغير.

لمالك البناء أن يطلب منع جاره من غرس شجر بجوار بنائه إذا كان الشجر مما تمتد عروقه وله أن يطلب قلعه إن غرسه.

لا يجوز للجار أن يجبر جاره على إقامة حائط أو غيره على حدود ملكه ولا على النزول عن جزء من حائط أو من الأرض القائم عليها الحائط.
وليس لمالك الحائط أن يهدمه دون عذر قوي إن كان هذا يضر بالجار الذي يستتر ملكه بالحائط.

على المالك ألا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار.
وليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، وإنما له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف. على أن يراعي في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر والغرض الذي خصصت له.

ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال هذا الحق.

ما هو حق الطريق؟

أشار قانون الملكية في الإمارات إلى أن الطريق الخاص كالملك المشترك لمن لهم حق المرور فيه ولا يجوز لأحد أصحاب الحق فيه أن يحدث شيئاً بغير إذن من الباقين.

ويحق للمارين في الطريق العام الدخول في الطريق الخاص عند الضرورة. ولا يسوغ لأصحاب الطريق الخاص الاتفاق على بيعه أو قسمته أو سد مدخله. على أنه لا يجوز لغير الشركاء في الطريق الخاص فتح أبواب عليه، أو المرور فيه.

وإذا قام أحد الشركاء في الطريق الخاص بسد بابه المفتوح عليه. فلا يسقط حق مروره ويجوز له ولخلفه من بعده أن يعيد فتحه. ونفقات تعمير الطريق الخاص على كل من الشركاء بنسبة ما يعود عليهم من فائدة

خلاصة

وختاماً؛ تجدر بنا الإشارة إلى أن قانون الملكية نص على أن للمالك أن يتصرف في ملكه تصرفاً مطلقاَ ما لم يكن تصرفه مضرا بغيره ضرراً فاحشاً أو مخالفاً للقوانين أو النظم المتعلقة بالمصلحة العامة أو المصلحة الخاصة.

والضرر الفاحش هو ما يكون سبباً لوهن البناء أو هدمه أو يمنع الحوائج الأصلية أي المنافع المقصودة من البناء. أما إذا تعلق حق الغير بالملك فليس للمالك أن يتصرف فيه تصرفاً مضراً بصاحب الحق إلا بإذنه.

ويمكنك التعرف بمزيد من التفصيل على قانون حق الملكية في الإمارات.

هل تبحث عن محامي في الإمارات متخصص في قضايا العمل والعمال؟

بالإضافة إلى قضايا الأحوال الشخصية؛ يوفر مكتب سار للمحاماة والاستشارات القانونية مجموعة من أمهر المحامين المتخصصين في قضايا العمل والعمال، حيث إن لديهم خبرة طويلة في هذا النوع من القضايا. ومن بين أنواع هذه القضايا نذكر على سبيل المثال:

بالإضافة إلى مختلف الإجراءات القانونية المتعلقة بإنشاء أو تأسيس الشركات وكل ما يتعلق ب قانون الشركات ، وتسجيل العلامات التجارية ، وترخيص العلامات التجارية .

محامي في الإمارات وقضايا عامة

كما يمكنك الاعتماد على مكتب سار للمحاماة والاستشارات القانونية في أي نوع من القضايا القانونية مثل عقود البيع والشراء، حماية المستهلك، حقوق المؤلف، عقود التأمين، الجرائم الإلكترونية، قانون المرور.

هل تبحث عن محامي في الإمارات متخصص في قضايا الأحوال الشخصية؟

يعمل مكتب سار للمحاماة والاستشارات القانونية على حل جميع القضايا المتعلقة بالأسرة والطفل، حيث تندرج مجموعة مختلفة من القضايا تحت مسمى قضايا الأحوال الشخصية والتي تحتاج بدورها إلى محامي أحوال الشخصية. ومن بين هذه القضايا نجد:

قضايا الزواج
الطلاق
النفقة
النفقة بدون طلاق
الميراث
حضانة الأطفال بين الزوجين والحضانة للقاصر
الأهلية القانونية والولاية
القضايا المتعلقة بالملكية بين الزوجين
عقود الزواج المسيحي
العدة

كيف يتم تحديد أتعاب محامي في الإمارات؟

لابد لنا من الإشارة أولاً إلى أن أسعار المحامين في الإمارات تختلف باختلاف طبيعة القضية القانونية التي يتم تكليف المحامي بها، بالإضافة إلى ما تستلزمه إجراءات كل قضية وآلية إتمامها. كما تختلف اتعاب محامي في الإمارات باختلاف خلفية المحامي المعرفية وتخصصه في مجال المحاماة وخبراته وتجاربه المتراكمة خلال ممارسته لمهنة المحاماة.

ولهذا فإنّ تحديد سعر القضية، واعتماد قيمة أتعاب محامي في الإمارات يكون وفقاً لمجموعة من العوامل المختلفة، والتي تتعلق بالقضية نفسها من جهة، وبالتخصّص الذي تنطوي عليه إجراءات هذه القضية وتشعباتها من جهة أخرى.

كما لا يمكننا التغاضي عن الوقت والمجهود الذي تستهلكه كل قضية، بالإضافة إلى التكاليف التي يتم صرفها من أجل إنهاء جميع معاملات القضية.

ما هي أسس تحديد أتعاب محامي في الإمارات؟ تعرف عليها الآن

لا يخفى على أحد أن المحاماة مهنة متشعبة الفروع ومتشابكة مع شتى مجالات الحياة القانونية والتجارية والأحوال الشخصية والجنائية والمدنية والإلكترونية والدولية وغيرها من المجالات. ويحتاج الاشتغال على أي قضية قانونية من طرف المحامي بذل الكثير من الجهد، واستثمار مجموعة من الخبرات المتراكمة.

ونظراً لهذا الدور المهم والفعال؛ فلابد من التفكير في الأتعاب التي يتقاضاها المحامي لقاء قيامه بمهام وظيفته. وبالتالي؛ فعند تفكيرك في اختيار محامي أو ممثل قانوني خاص بك؛ فمن البديهي أن تفكر في الأجر الذي سيتقاضاه.

وسواء كان المحامي الذي تبحث عنه في أي مكان في العالم أو كان محامي في الإمارات؛ فلابد لك من التعرف ولو بشكل مختصر على آليات تحديد أسعار وأتعاب المحامين.

وبما أن الدور الأساس لأي محامي هو إدارة الشؤون القضائية للعميل؛ فلابد من التعامل على أساس من الشفافية والوضوح عند تحديد أتعاب المحامي. حيث إن مكتب المحاماة يوضح للعميل أسعار المحامي بشكل صريح وواضح وفق ما هو متوقع أن تحتاج إليه القضية أو الاستشارة القانونيّة من تكاليف ووقت وأتعاب ونفقات.

كما أنه من الطبيعيّ أن تتم عملية تحديد الأتعاب في إطار مراعاة حال الموكلين والطبقة الاجتماعية التي ينتمون إليها وأوضاعهم المادية، وموائمة ذلك مع طبيعة الإجراء القانوني اللازم وإعطاء العميل التقدير المبدئي لأتعاب المحامي.

وهو ما نقوم به بالفعل في مكتبنا سار للمحاماة والاستشارات القانونية؛ حيث سنوضح لك مختلف أتعاب أي محامي في مكتبنا سوف يشتغل على قضيتك. وتجدر الإشارة إلى أن اختيار المحامي الذي يتولى قضيتك؛ سوف يعتمد على نوع قضيتك ومن هو أكثر محامي يمتلك خبرةً في هذا المجال؛ وعلى هذا الأساس سيقع الاختيار على أفضل محامي.

ولا زال بإمكانك الترف بمزيد من التفصيل على اتعاب محامي في الإمارات أو أسعار محامي في الإمارات.

محامي في الإمارات.. خدمات متنوعة

ويوفر لكم مكتب سار للمحاماة والاستشارات القانونية خدمة عملاء على مدار 24 ساعة، يمكنك خلالها التواصل مع أكثر من محامي في الإمارات، أو محامي في دبي، أو محامي في الشارقة، أو محامي في أبوظبي، وجميعهم أصحاب خبرة أكثر من 20 عام في المحاكم، حيث قاموا بالمرافعة في الكثير من القضايا المختلفة والمتنوعة وحققوا الكثير من النجاحات للعملاء.

كما أن مكتب سار للمحاماة والاستشارات القانونية مفتوح طوال الأسبوع، وعلى استعداد لاستقبالكم طوال اليوم، بحيث يكون في انتظاركم مستشار قانوني متخصص.

كما يمكنك العثور على محامي أحوال شخصية أو محامي متخصص في أي نوع من قضايا العمل المختلفة من خلال مكتبنا، بحيث نقدم لكم الدعم والمشورة القانونية المطلوبة. وفي حال كنت تبحث عن محامي لأي نوع من القضايا والاختصاصات في الإمارات أو في دبي فيمكنك الوصول إليه بسهولة من خلال مكتبنا.

wafer